Récord en transacciones de vivienda usada en España 2024

Récord en el Mercado de Vivienda Usada: Análisis del XXI Observatorio de la Valoración

El mercado inmobiliario español ha alcanzado cifras sin precedentes en el volumen de transacciones de vivienda usada durante el año 2024. Este fenómeno ha sido documentado en el 'XXI Observatorio de la Valoración', un estudio elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y dirigido por la profesora Paloma Taltavull, experta en Economía Aplicada de la Universidad de Alicante. El informe, que presenta un análisis exhaustivo del estado del sector inmobiliario y sus proyecciones para 2025, revela un panorama en el que la fuerte demanda y la escasa oferta continúan marcando la pauta.

Crecimiento Sostenido en las Transacciones Inmobiliarias

Durante el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario español registró más de 152.000 transacciones de viviendas usadas, lo que se traduce en un volumen récord de 170.000 operaciones por trimestre a lo largo del año. Este nivel de actividad es comparable al del año 2006, un periodo que muchos recuerdan por la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, a diferencia de aquel entonces, el estudio indica que la proporción de viviendas compradas se mantiene por debajo de los umbrales que podrían sugerir un proceso especulativo, estimados entre el 3% y el 3,5% del stock anual.

La estabilidad en la proporción de transacciones es un indicativo de que el mercado no está en una burbuja especulativa.

Aumento de Precios y Atractivo para Inversores Extranjeros

El informe también destaca que los precios de la vivienda han experimentado un crecimiento del 6% en 2024, con una revalorización real del 4,4%. La mayoría de los expertos consultados prevé que esta tendencia de aumento de precios se mantenga en el futuro cercano. Este crecimiento ha despertado el interés de inversores extranjeros, que ven en las propiedades españolas una oportunidad atractiva, especialmente en zonas costeras y en grandes ciudades, donde los precios son percibidos como "baratos" en comparación con otros mercados europeos.

El contexto internacional también juega un papel crucial en la dinámica del mercado español. Las turbulencias en otros países, como las burbujas post-Covid en Europa, los desajustes en el mercado residencial en China y las tensiones en Estados Unidos, han llevado a muchos inversores a buscar refugio en el mercado inmobiliario español.

Un Mercado Inmobiliario Relativamente Equilibrado

A pesar del crecimiento en las transacciones y los precios, la autora del estudio, Paloma Taltavull, sostiene que España ha logrado evitar un proceso especulativo, gracias a un crecimiento moderado de los precios y a un mercado que se mantiene relativamente equilibrado en comparación con otras economías. Este equilibrio se debe, en parte, a las restricciones en el acceso a la financiación y a un sistema hipotecario más riguroso que el de años anteriores.

El análisis revela que la liquidez y la actividad en el sector inmobiliario son factores que explican el aumento de transacciones, sin que esto necesariamente implique una burbuja. A pesar de que el número de viviendas iniciadas ha crecido un 14,3%, Taltavull advierte que el ritmo de producción sigue siendo insuficiente para satisfacer la creciente demanda. Los expertos coinciden en que la escasez de oferta es el mayor reto estructural que enfrenta el mercado.

Desafíos en la Construcción y la Oferta de Vivienda

Aunque los costes de construcción han comenzado a estabilizarse, el 80% de los panelistas del estudio considera que esta estabilización no será suficiente para incentivar la construcción en 2025. Las principales barreras identificadas incluyen la escasez de suelo urbanizable, las restricciones normativas y la falta de acceso a financiación. Estos factores limitan la capacidad de los promotores para desarrollar nuevos proyectos, lo que a su vez agrava la crisis de oferta en el mercado.

La falta de suelo urbanizable y las restricciones normativas son obstáculos significativos para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios.

Demanda Estructural vs. Demanda Especulativa

En términos de demanda, el informe subraya que actualmente existe una demanda estructural impulsada por varios factores, como el crecimiento poblacional, la movilidad laboral y la inversión extranjera en segundas residencias. Esta situación contrasta notablemente con la demanda especulativa que caracterizaba el mercado en 2006, donde el crecimiento se basaba en expectativas de revalorización a corto plazo.

Los expertos del sector subrayan que la demanda actual es más sostenible y está respaldada por fundamentos sólidos, lo que indica que el mercado inmobiliario tiene el potencial de seguir creciendo sin entrar en una fase de especulación desenfrenada.

Incremento en los Precios de Alquiler

El informe también aborda la situación del mercado de alquiler, que ha visto un aumento significativo en los precios. En 2024, se registró un incremento promedio del 10% en los precios de alquiler, con aumentos que superan el 20% en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. Esta tendencia parece estar destinada a continuar, impulsada por la falta de vivienda disponible en alquiler, la conversión de pisos en el mercado turístico, y el aumento de la demanda debido a la inmigración y la movilidad laboral.

Los panelistas creen que estas dinámicas seguirán afectando el mercado de alquiler en el corto y medio plazo, lo que podría generar aún más presión sobre la accesibilidad de la vivienda para los ciudadanos.

Perspectivas para el Mercado Inmobiliario en 2025

Las proyecciones para el mercado inmobiliario en 2025 son variadas, pero la mayoría de los expertos coinciden en que la tendencia de crecimiento de precios y transacciones se mantendrá. Sin embargo, la falta de oferta y las barreras en la construcción siguen siendo preocupaciones primordiales. A medida que la población sigue creciendo y la demanda de vivienda se intensifica, será crucial que se implementen políticas que faciliten el acceso a la vivienda y que promuevan el desarrollo sostenible del sector.

En resumen, el análisis del 'XXI Observatorio de la Valoración' proporciona una visión clara de un mercado inmobiliario español que, a pesar de los desafíos, muestra signos de resiliencia y crecimiento. La combinación de una demanda estructural sólida, un interés creciente por parte de inversores extranjeros y un contexto internacional complejo, sugiere que el sector inmobiliario español está bien posicionado para enfrentar los retos del futuro.