Tribunal Supremo permite a comunidades prohibir alquileres turísticos fácilmente

El Tribunal Supremo y la Prohibición de Alquileres Turísticos: Un Cambio de Paradigma

En un reciente fallo, el Tribunal Supremo ha establecido un importante precedente que afecta a las comunidades de propietarios en España. La decisión permite que estas comunidades prohíban los alquileres turísticos con una mayoría de 3/5, en lugar de requerir unanimidad, como se había interpretado hasta ahora. Este cambio, que se deriva de la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tiene implicaciones significativas para la regulación del alquiler turístico en el país.

Contexto Legal y Relevancia del Artículo 17.12 de la LPH

La Ley de Propiedad Horizontal regula la convivencia y la gestión de los edificios en régimen de propiedad horizontal, es decir, aquellos donde coexisten diferentes propietarios en espacios comunes. El artículo 17.12 fue introducido por un real decreto en 2019, con el objetivo de abordar las dificultades de acceso a la vivienda que se han intensificado en los últimos años, especialmente por el aumento de los precios de los alquileres.

Este artículo establece que cualquier acuerdo que limite o condicione el ejercicio de actividades como el alquiler turístico debe ser aprobado por una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, así como por las cuotas de participación correspondientes. Hasta ahora, había discrepancias entre distintas audiencias provinciales sobre si este acuerdo debía tomarse por mayoría o por unanimidad.

Decisión Unánime del Tribunal Supremo

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en un fallo unánime, ha resuelto esta controversia. Al hacerlo, ha dejado claro que la prohibición de los alquileres turísticos puede ser decidida por una mayoría de 3/5, lo que facilita a las comunidades de propietarios ejercer control sobre el uso de sus propiedades. Esto es especialmente relevante en zonas donde el turismo ha alterado significativamente el mercado de la vivienda.

El Tribunal ha señalado que la prohibición de los alquileres turísticos no solo es lícita, sino que también se encuentra alineada con la Constitución. Esto implica que las comunidades de propietarios tienen el derecho de establecer normas que regulen el uso de los elementos privativos, siempre que se respeten los derechos de los demás propietarios.

Interpretación del Término "Limitar"

Un aspecto crucial de la sentencia del Tribunal Supremo es su interpretación del término "limitar" en el contexto del artículo 17.12. La Sala ha rechazado la idea de que este término excluya la posibilidad de prohibir completamente el alquiler turístico. Al contrario, la interpretación gramatical y semántica del término sugiere que la prohibición es una forma válida de limitar el ejercicio de actividades en un edificio.

El Tribunal ha argumentado que el espíritu del real decreto que introdujo este artículo se basa en la necesidad de abordar el problema del acceso a la vivienda. Este fenómeno ha sido exacerbado por el crecimiento del alquiler turístico, que a menudo reduce la oferta de vivienda a largo plazo y aumenta los precios del alquiler.

Proporcionalidad y Equilibrio de Intereses

El Tribunal Supremo también ha considerado que la atribución de la facultad de prohibición mediante una mayoría reforzada es una medida proporcionada que busca equilibrar los intereses en conflicto. Por un lado, están los propietarios que desean alquilar sus propiedades a turistas y, por otro, aquellos que buscan preservar la calidad de vida en sus comunidades y proteger el acceso a la vivienda.

La decisión del Tribunal tiene como trasfondo la necesidad de garantizar que los propietarios no puedan ser bloqueados por un único voto en contra. Sin esta mayoría cualificada, un solo propietario podría impedir que la comunidad adoptara un acuerdo que beneficiara a la mayoría, lo que resulta desproporcionado.

Impacto en el Mercado de Alquileres y el Turismo

Este fallo del Tribunal Supremo podría tener un impacto considerable en el mercado de alquileres turísticos en España. A medida que más comunidades de propietarios opten por prohibir estos alquileres, es posible que se reduzca la oferta de viviendas destinadas a turistas, lo que podría afectar el flujo de visitantes en ciertas áreas. Esto, a su vez, podría tener repercusiones en la economía local, que a menudo depende del turismo.

Las comunidades que decidan prohibir los alquileres turísticos también tendrán que considerar cómo implementar y hacer cumplir estas prohibiciones. Esto podría implicar la creación de normas internas y la posibilidad de sanciones para aquellos propietarios que ignoren las decisiones de la comunidad.

Reacciones de los Propietarios y el Sector Turístico

Las reacciones a esta decisión no se han hecho esperar. Por un lado, muchos propietarios de viviendas que alquilan a turistas ven con preocupación la posibilidad de que sus ingresos se vean afectados. Por otro lado, los residentes que viven en comunidades con un alto volumen de alquileres turísticos celebran la decisión, ya que consideran que contribuirá a mejorar la calidad de vida en sus vecindarios.

El sector turístico también está observando de cerca cómo se desarrollarán estos cambios. Algunas empresas de gestión de alquileres turísticos podrían verse obligadas a adaptar sus modelos de negocio si las comunidades de propietarios comienzan a prohibir estos alquileres de forma más generalizada.

Conclusiones sobre el Futuro del Alquiler Turístico en España

La reciente decisión del Tribunal Supremo marca un punto de inflexión en la regulación de los alquileres turísticos en España. Al permitir que las comunidades de propietarios prohíban estas actividades con una mayoría de 3/5, se abre la puerta a una mayor regulación y control sobre el uso de propiedades en régimen de propiedad horizontal.

Las comunidades deberán estar atentas a las necesidades y preocupaciones de todos sus miembros para lograr un equilibrio que favorezca tanto el derecho a la propiedad como la calidad de vida de los residentes. Este nuevo marco legal no solo afectará a propietarios y turistas, sino que también tendrá repercusiones en el mercado inmobiliario y en la economía local en general.