Récord en compraventas de vivienda por personas jurídicas en España

Auge de la Compraventa de Viviendas por Personas Jurídicas en España

En el año 2024, las compraventas de vivienda realizadas por personas jurídicas alcanzaron su máximo histórico desde 2007, un hecho que ha captado la atención del sector inmobiliario. Sin embargo, a pesar de este crecimiento, la estructura del mercado de la vivienda en España se mantiene relativamente estable, ya que las personas físicas continúan concentrando más del 89% de las transacciones. Este fenómeno plantea preguntas sobre la dinámica del mercado y el futuro de la inversión inmobiliaria en el país.

Datos Clave del Mercado Inmobiliario en 2024

Según los informes del Consejo General del Notariado, el número total de operaciones llevadas a cabo por sociedades en 2024 fue de 76.745, lo que representa un incremento significativo en comparación con años anteriores. Históricamente, la participación de las personas jurídicas en el mercado de compraventa de viviendas ha rondado el 10%, alcanzando un 11% en 2024. Este aumento es notable, pero aún no altera el predominio de las personas físicas, que siguen siendo las principales compradoras.

En 2024, las personas físicas realizaron más del 89% de las compraventas de vivienda, lo que subraya su papel fundamental en el mercado.

El periodo de auge del mercado inmobiliario previo a la crisis financiera, que culminó en 2007, dejó una huella profunda en el sector. Desde entonces, el mercado ha experimentado fluctuaciones significativas, con un retroceso notable hasta 2013. Sin embargo, desde 2014, las transacciones de personas físicas han mostrado una recuperación constante, alcanzando su punto más alto en 2022 con 625.885 operaciones, lo que representó el 90% del total de compraventas.

Proyecciones para el Futuro del Mercado Inmobiliario

En 2023, el número de operaciones se redujo a 553.302, pero en 2024 se produjo un notable repunte, alcanzando las 624.459 operaciones. Las proyecciones para 2025 son optimistas, estimando alrededor de 640.000 operaciones para personas físicas y unas 74.000 para personas jurídicas. Esta tendencia sugiere que, aunque las personas jurídicas están aumentando su participación, el mercado sigue siendo dominado por las compras residenciales de individuos.

Características de las Compras Inmobiliarias

La diferencia entre los tipos de compradores se manifiesta claramente en las características de las viviendas adquiridas. En 2025, las sociedades pagaron una media de 2.347 euros por metro cuadrado, adquiriendo inmuebles de 136 metros cuadrados de media. En contraste, las personas físicas pagaron 1.887 euros por metro cuadrado, con un tamaño medio de 113 metros cuadrados.

Este contraste en precios y tamaños de las propiedades adquiridas se debe a los diferentes objetivos de compra. Las personas físicas suelen buscar inmuebles para uso residencial o patrimonial familiar, mientras que las personas jurídicas tienden a adquirir propiedades con fines de inversión, actividad económica o gestión de activos.

La Influencia de los Compradores Extranjeros en el Mercado

Durante 2024 y en los primeros meses de 2025, la participación de compradores extranjeros en el mercado de vivienda en España se ha mantenido estable. En el caso de las personas físicas, los extranjeros representaron el 21% de las transacciones en 2024, cifra que se ha mantenido similar en los primeros meses de 2025 con un 20%. Sin embargo, dentro del segmento de personas jurídicas, la participación extranjera sigue siendo casi residual, con solo un 3% de las compras realizadas por este grupo en 2024.

La estabilidad de la participación de compradores extranjeros sugiere un interés continuo en el mercado inmobiliario español, especialmente en áreas turísticas.

Comunidades Autónomas con Mayor Actividad Inmobiliaria

Entre enero de 2007 y agosto de 2025, ciertas comunidades autónomas han destacado en términos de volumen de transacciones de compraventa de vivienda. Andalucía, la Comunidad Valenciana y Cataluña se han consolidado como las regiones con mayor actividad, en parte debido a su mayor población. Estas tres comunidades, junto con la Comunidad de Madrid, concentraron más del 62% del total de las compras realizadas en el país.

En cuanto a los precios de las viviendas, el País Vasco y las Islas Baleares se destacan con precios promedio de 2.484 euros por metro cuadrado. Por otro lado, Extremadura se posiciona como la comunidad con los precios más bajos, con un promedio de 700 euros por metro cuadrado, seguida por Castilla-La Mancha, que presenta precios de 856 euros.

Diferencias Regionales en Precios y Compradores

Las diferencias en precios también son notables cuando se analiza el comportamiento de las personas jurídicas. Las Islas Baleares lideran el ranking con un precio promedio de 3.137 euros por metro cuadrado, seguidas de la Comunidad de Madrid, donde el precio promedio es de 3.049 euros. En contraste, Extremadura y la Región de Murcia presentan precios más accesibles, con 1.033 euros y 1.106 euros, respectivamente.

El comportamiento de los compradores extranjeros también varía significativamente según la región. En las zonas del interior y norte, como Extremadura (97%), Galicia (96%) y Cantabria (96%), la compra por parte de nacionales es predominante, con una presencia extranjera inferior al 5%. Por el contrario, las zonas costeras y turísticas muestran una participación extranjera mucho mayor, con las Islas Baleares (38%), Islas Canarias (36%) y la Comunidad Valenciana (34%) liderando las cifras.

Conclusiones sobre el Comportamiento del Mercado Inmobiliario

El mercado inmobiliario español está en un momento de transformación, donde la participación de las personas jurídicas está en aumento, pero aún no ha alcanzado un nivel que desafíe la supremacía de las personas físicas. Las proyecciones para los próximos años sugieren que el interés por la inversión en bienes raíces seguirá siendo fuerte, especialmente en comunidades autónomas con un alto volumen de transacciones.

La estabilidad de la participación de compradores extranjeros también indica un interés sostenido en el mercado, lo que podría influir en los precios y la disponibilidad de viviendas en el futuro. Mientras tanto, las diferencias en precios y características de las propiedades adquiridas por diferentes tipos de compradores destacan la diversidad del mercado inmobiliario español y su capacidad de adaptación a las necesidades de sus actores.